三井不動産リアルティ

Vol.50 2019 7月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
いまひとつ天気が安定しないこの季節、いかがお過ごしでしょうか。
とはいえ、7月はスポーツのビッグイベントが目白押し。
プロ野球オールスター、ツール・ド・フランス、全英オープンゴルフ・・・
エアコンの効いた室内でスポーツ観戦、が一番でしょうか。
それでは今月の「REALTY-news」をどうぞ。

今月のトピックス
Topics 1 アメリカで新手のフリッピング(住宅の買取り短期転売)が増加
Topics 2 分譲マンションのリノベーション事業について
Column 再開発で、最先端のビジネス拠点という表情を纏った飯田橋

Topics 1

アメリカで新手のフリッピング(住宅の買取り短期転売)が増加

 2000年代中盤の住宅バブルの時にアメリカで流行したフリッピングが、また増加しています。「フリッピング」というのは、日本で言う「買取り転売」のことです。

 以前のフリッピングと現在のフリッピングにはいくつか違いが見られます。前回は、サブプライムローンを利用した個人の投資家が主役でした。サブプライムローンは金利は高めでしたが、すぐに融資が出たことからもっぱらこれが利用されていました。

 今は企業が行うフリッピングが目立っています。「購入から一年以内に売却したものをフリッピングとする」とした時、2018年第4四半期の全住宅取引のうち、10.6%がフリッピングでした。これは前回のピークだった2006年第1四半期の11.3%に近づいています。今回は企業によるものがこのうち40%もあり、この点で前回とは大きく異なるわけです。

 また今回は、不動産にかかわるいくつかの話がIT化されて能率が極度に高まっていることを背景に、新手の投資手法が目立っています。

 例えば不動産売買の流れは仲介会社との折衝や委託、価格づけ、オープンハウス等々、ローテクのかたまりなわけですが、最近はホームページ上でクリックを数回すると売買手続きが完了するサービスが出てきました。

 オンライン不動産検索サイト最大手のジローは抜群の情報量を持っているので、売り希望者から連絡があると独自のアルゴリズムで同社が買う場合の暫定オファーを出し、その上で実地検分をして最終オファーを出します。手数料は平均7%です。

 売主にとって手取りが若干減るように見えますが、ジローに売ることには大きなメリットがあります。様々なわずらわしい交渉や決断をしなくて済みますし、ステージングの手間と費用も省けます。「ステージング」というのは市場に出している期間中、専門業者からソファーやテーブル、絵などを借りてきて配置し、家の見栄えを良くする作業です。日本では新築マンションのモデルハウスで見られるような事を中古住宅の販売の際にも行うわけです。

 ジローはこうして買い取った住宅に修繕を加え、中古市場で売却します。修繕の必要度合いに応じて、先ほど書いた「7%」という手数料率を変えています。

 住宅価格が下落局面に入るとただちに苦しくなりそうなビジネスモデルですが、ジローはこの手数料があるので大丈夫だとしています。

 フリッピングを大規模に手がけているところには、ジローの他にオープンドアとオファーパッドがあります。

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

分譲マンションのリノベーション事業について

 前々回、リノベーション物件について取り上げましたが、今回は「オーダーメード型」のメリットについて考えます。

 「オーダーメード型」は、一般的に「エンドユーザーに中古物件を購入してもらった後で、希望に即したリノベーション内容を決め(コンサル&設計)、リノベーション施工後、引き渡す方式」で、メリットは、仲介者(事業者)は住宅を所有しないため、分譲相場の変動といったリスクを抱えない事です。逆に「買取再販型」には、常に相場変動リスクがあり、販売が長期化すると厳しい状況になりやすいといえます。また「買取再販型」は、一時的に住宅を所有した事業者がリノベーション内容を決めますが、販売先が決まっていない時点では、万人受けするプランを採用せざるをえないため、こだわりや特徴を出しにくいといったデメリットもあります。

 こういった点から、最近では「買取再販型」よりも「オーダーメード型」に注目が集まっていて、自分(だけ)のライフスタイルをデザインしたい『こだわりの強い世代』が自己表現の一つとしてあえてリノベーション物件を購入&改修するケースが増えています。

 ここに着目し、「オーダーメード型」リノベーション物件を扱う事業者は、販売する商品の手持ちがなくとも購入を希望する購入者予備軍の囲い込みに力を入れており、具体的施策はリノベーションを介した自己実現のためのセミナー開催や、セミナー参加者を会員とした組織作りなどです。

 「オーダーメード型」リノベーション事業の狙いは、住宅の売買そのものではなく、コンサル&設計をメインとしたフィービジネスなので、さほど大きな金額には発展しないものの、新築分譲マンションの価格上昇に伴う需要離れや、住みたい地域に新築マンションが供給されないといった品薄感がある状況の下で、必要とされている住宅需要の見出し方といえるのではないでしょうか?また、そもそも、「オーダーメード型」リノベーションを請け負っている事業者の多くは宅建取引業登録をしているので、中古の斡旋も可能で、「リノベーションしてから売る」という形態を「売ってからリノベーションする」という形態に変えるだけで、よりユーザーニーズを確実に捉えた商売として効率を上げている点にも注目したいです。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

住居費支出割合の推移


Column

再開発で、最先端のビジネス拠点という表情を纏った飯田橋

大規模再開発で整備された飯田橋駅西口付近

大規模再開発で整備された飯田橋駅西口付近

 ターミナル駅として機能する飯田橋は、昭和の後期から始まった駅周辺の再開発によって、街の様相を大きく変えていきました。最初に誕生したのはJR「飯田橋」駅の北側。「飯田橋地区第一種市街地再開発事業」によって、昭和59年に完成した「飯田橋セントラルプラザ」です。オフィス・集合住宅・商業施設を備えた駅ビルで、商業施設「ラムラ」は駅直結という便利さから大いに重宝されています。

 平成15年には、JR「飯田橋」駅の東側にあった旧飯田町貨物駅の跡地が「飯田町土地区画整理事業」として整備され、「アイガーデンエア」が誕生。地上35階建てのオフィスビル「ガーデンエアタワー」、3階建ての商業施設棟「アイガーデンテラス」、ホテルと集合住宅棟という環境創造型の高層複合都市が風景を一新させました。

 JR「飯田橋」駅の南側には平成21年、「富士見二丁目北部地区第一種市街地再開発事業」に伴い「飯田橋プラーノ」が誕生。地上17階建てのオフィス棟と地上38階建ての集合住宅棟があり、オフィス棟の1階から3階には「プラーノモール」と名付けられた商業施設ゾーンが設けられています。

 平成26年にはJR「飯田橋」駅の西口側において、「飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業」による「飯田橋サクラパーク」が完成。オフィスゾーンと商業施設ゾーン「飯田橋サクラテラス」から成る、地上30階建ての「飯田橋グラン・ブルーム」。さらに地上40階建ての集合住宅棟、地上3階建ての「日本基督教団富士見町教会」が設けられ、敷地の北側には駅前広場が整備されました。

 周囲に多くの学校が点在することから常に学生が行き交う街であり、神楽坂のように花街の風情を残す街並みが人々を魅了する街であり、最先端のオフィスビル群の誕生でビジネスシーンを彩る街となった飯田橋。未来に向けた再開発はまだまだ続きます。

「REALTY-news」をお読みいただきまして、
誠にありがとうございます。

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