三井不動産リアルティ

Vol.52 2019 9月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
暑いなかにも秋の足音が感じられるこの季節、いかがお過ごしですか。
秋の彼岸といえば「おはぎ」。春には「ぼた餅」とよばれます。
「おはぎ」は秋に収穫したばかりの小豆で粒あんに、
「ぼた餅」は冬を越して固くなった小豆でこしあんにするのだそうです。
それでは9月の「REALTY-news」をどうぞ。

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を
今月末に当社ウェブサイトにて公開予定です。
公開後に改めてご案内を差し上げますので、是非ご覧ください。

今月のトピックス
Topics 1 世界の超高層マンション
Topics 2 サービス付き高齢者向け住宅の市場について
Column 橋から始まった、町割りも美しい相撲の街

Topics 1

世界の超高層マンション

 高さ150メートル以上ある超高層マンションは世界にちょうど2,000棟程度あります。本場のニューヨークから見て見ましょう。

 最も目を引くのは、マンハッタンの通称ビリオネアズ・ロウ(億万長者通り)沿いの超高層マンション群です。セントラルパークの南端に近い、カーネギーホールがある通りです。超高層かつ超ラグジュアリーな新築マンションが密集しています。

 この地区では背が高いかどうかの境目は「1,000フィート(304.8m)」です。最も背が高いのは来年竣工予定のセントラルパーク・タワーの1,423フィート(433.7m)で、これは高尾山をふもとから見上げた時よりも高くなります。ただし上の方は機械室で、居住部分で一番高いのはこれよりも低くなります。

 このプロジェクトでは総額40億$(4,280億円)の売上げが見込まれています。しかしマンハッタンのラグジュアリーマンションの売れ行きは現在あまり調子がよくなく、このマンションもまだ40%が売れ残っていると言われています。

 中国では土地が狭い香港はもちろん、北京、上海、深圳等でも盛んに超高層マンションが建てられています。「タワーマンション団地」といった感じのプロジェクトもあります。

 超高層マンションの密集地としては中東のドバイがすごいことになっています。1000フィート(304.8m)を越すマンションが7本あり、800フィート、900フィート台のものも多数あります。超高層タワーマンションの「密度」では、ニューヨークを凌いでいます。

 世界一の高さを誇るビル、ドバイのブルジュ・ハリファ(828m/808m)にはマンション部分もありその最上階は108階です。

 ヨーロッパでは超高層マンションの数はぐっと減ります。そもそも伝統的に、「高層マンション」という住居形態があまり評価されていません。

 パリでは高層マンションは少なく、高さ150m以上のものは1本もありません。パリジャンが評価するのは中心部のアパルトマンであり、これらは19世紀に街並みが完成した7階建て程度の石造りの建物群なのです。

 ロンドンでは最近、事情が変わりました。ロンドン市が積極的に建築許可を出すようになって、ラグジュアリーな高層マンションの供給が増え、高層住宅に対して持たれていたネガティブなイメージが変わっています。それでも階数的には20階建てから30階建てまでくらいで、いわゆる「超高層タワーマンション」はまだ見当たりません。

($=107円 2019年9月10日近辺のレート)

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

サービス付き高齢者向け住宅の市場について

 サービス付き高齢者向け住宅(以降「サ付き住宅」という)制度は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の改正により、平成23年10月に創設されたもので、入居者は「60歳以上の者又は要支援・要介護認定者」。登録基準は①床面積は原則25㎡以上、②構造・設備が一定の基準を満たすこと、③バリアフリー構造であること、④安否確認サービス&生活相談サービスを有すること、⑤居住の安定が図られた「契約」であること、⑥敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと、となっています。

 住宅数は、制度創設後急増しており、平成31年1月末時点で7,230棟239,865戸まで増えましたが、現在稼働中の「サ付き住宅」は床面積25㎡未満の狭小な住宅が8割を占めます(登録基準以下ですが、緩和策があり、制度利用可能)。

 入居者は要介護1~2を中心に、要介護1~5の人が入居者の7割以上。単身者が多く、本来、サービスに組み込む必要のない食事提供サービスが殆どの「サ付き住宅」で行われており、多くの「サ付き住宅」は有料老人ホーム、特別養護老人ホームなどの代替えとして認識されているようです。

 また、高齢者数の増加に伴い、裕福な層も増え、住み心地(広さ)やサービス重視の高齢者向け住宅(施設)を求める人が増えた結果、老後を楽しく元気に過ごすことに力を入れた「サ付き住宅」が注目され、大手デベロッパーの企画による夫婦向けサイズの「サ付き住宅」等は高い評価を受けています。

 元々、この裕福な層は、高級な一時金方式の有料老人ホームに多く見られましたが、「サ付き住宅」の契約上のリスクが少ない点は富裕層にもアピールしやすいポイントであるため、この先10年程度、高齢者の増加が続く日本においては、ニッチではあっても上質な(特徴のある)高齢者向け住宅ニーズは増えていくと考えられます。だからこそ、今後は高齢者のニーズや嗜好に合わせた商品企画がより重要になり、そうした上質なアッパー向けの「サ付き住宅」開発に注目すべきでしょう。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(H31.1末時点)


Column

橋から始まった、町割りも美しい相撲の街

両国納涼花火ノ図 国立国会図書館 蔵

両国納涼花火ノ図 国立国会図書館 蔵

 相撲の聖地として全国に知られる両国。ご贔屓の力士を目当てに、両国国技館へと足を運ばれたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。両国界隈は江戸時代、防火対策を中心とした都市計画に基づいて開発が進められた街です。きっかけとなったのは江戸城本丸をも焼失させ、市街の大半を焼き尽くした明暦の大火。軍事・防衛上の観点から隅田川に架橋させなかった幕府の方針が、逃げ場を失った多くの人々の命を奪ってしまいました。幕府は犠牲者を弔うために回向院を建立し、都市復興に着手。大火から2年後には隅田川に初となる両国橋を架け、地盤の緩い湿地帯に田畑と原野が広がる本所・深川地域の開発に乗り出しました。竪川・大横川・南割下水など、防火用水を兼ねたまっすぐに走る運河や掘割が開削され、掘り上げた土で田畑を埋立て、武家屋敷を中心とする市街地が形成されていきました。

 両国の地名の由来は両国橋にあります。後に武蔵国に編成されますが、架橋当時、隅田川の東側は下総国でした。二つの国をつなぐ橋だから両国橋。両岸の総称として両国が使われていました。橋の袂に設けられた広小路と呼ばれる火除け地には、仮設の水茶屋や露店、芝居小屋、見世物小屋などが建ち並び、江戸有数の盛り場へと発展。橋の西詰めである日本橋側の両国地名は昭和46年に消滅しましたが、「両国広小路記念碑」がかつての面影を偲ばせています。

 江戸時代、寺社修復の費用を賄うために勧進相撲の名のもと、寺社の境内で相撲の興行が行われていました。回向院もそのひとつ。市内の各寺社を転々としていた興行が、天保年間になると回向院が定場所となり、明治の末には境内に国技館が建設され定期興行に。その後、失火や戦争などにより両国を離れ、昭和59年両国国技館の完成で再び両国へ。相撲と両国は、切っても切れない縁で結ばれています。

「REALTY-news」をお読みいただきまして、
誠にありがとうございます。

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