三井不動産リアルティ

Vol.54 2019 11月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
朝夕の冷え込みに冬の気配を感じるこの頃、いかが過ごしでしょうか。
11月15日は七五三。七五三に付きものの千歳飴は、江戸時代、浅草の飴屋さんが
長生きをするようにと長い袋に千歳飴と書いてお宮参りのお土産に売り出したのが始まりなのだそうです。
それでは11月の「REALTY-news」をどうぞ。

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を当社ウェブサイトにて公開中です。是非、ご覧ください。

REALTY PRESS

今月のトピックス
Topics 1 オーストラリアの住宅価格が復活上昇
Topics 2 活況が続く東京23区賃貸マンション市場
Topics 3 粋でスタイリッシュであり続ける街、両国

Topics 1

オーストラリアの住宅価格が復活上昇

 今年の4月に「オーストラリアの住宅価格が大幅下落」とご報告いたしましたが、その後、立ち直って順調な回復軌道に入りました。シドニーとメルボルンを中心に近況をご報告いたします。

 振り返ると4月、5月が底でした。この時点では価格は前回のピークであった2017年との比較で14%下落していたのですが、それでも2012年(2008年のリーマンショック後の大底)と比べて40-50%も高い状態で、もう一段の下落もありうるかとも思われていました。

 転換点は7月の数字が発表された8月です。2ヶ月連続して前月比で価格が上昇したので、市場は手ごたえを得ることができました。この上昇傾向はその後、一段と強まり、シドニーでは10月の時点で以前の2年間分の値下がりを取り戻し、上昇率もかつての住宅価格急騰時並みになっています。メルボルンでもかなり上昇しています。

 過去のチャートを見てみると、住宅価格は2017年秋から前月比でのマイナス基調に入って下げ幅はだんだん大きくなり、2018年暮れに最大となっています。以降、下げ幅は徐々に縮小に入り、2019年7月にとうとうプラスに転換したわけです。

 要因的には「中央銀行による利下げ」「モーゲージ融資規制の緩和」「総選挙での野党の予想外の敗北」を上げるのが一般的ですが、そのほかの要因も指摘しておきます。

 シドニーやメルボルンでは一時、中国人による購入が多発し、住宅価格が急上昇しました。政府はこの行き過ぎを懸念して外国人による購入を規制した結果、中国人の購入が激減したことも住宅価格を下落させました。今はこの影響が一段落したように見えます。

 また約2年にわたる住宅価格の下落で、オーストラリアの人の間に「もうそろそろ」という気分が広まっていたとも想像されます。

 オーストラリアの中古住宅は世界的にも珍しい慣習で売られます。売却希望者は最低売却希望価格を示して、日にちを決めて自宅の前で「オークション」を行うのです。これには売り委託を受けた業者や買い希望の人はもちろん、近所の人やさらにはやじ馬まで集まる、一種のスペクタルになります。マーケットの状態を非常に草の根的に実感しやすい慣習なので、「もうそろそろ」という購入者の買い意欲を高めた可能性があると思います。

 ちなみにオークションでは最低売却希望価格に達する人が現れず、流れることも多々あります。オークションの成立率は住宅市場の強弱を測る有力なバロメーターであり、6月に60%を超えたあたりでムードが変わったわけです。今は入札合戦で価格がつり上がるケースも出ています。

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

活況が続く東京23区賃貸マンション市場

 近年、東京23区を中心とした首都圏では、全般に賃貸マンションの稼働状況が良くなり、賃料相場が上昇しています。

 下記グラフのレインズ登録における取引数(市場規模)は、新社会人や学生が多い1-3月期は25,000件、その他の期で20,000件前後と安定しています(2019年はやや減少傾向)が、賃料相場は2015年7-9月期の2,891円/㎡を底に上昇傾向にあり、2019年7-9月期には3,099円にまで上昇。この4年間で7.2%の上昇です(参考…50㎡の物件なら2015年7-9月期は144,550円/月、2019年7-9月期は154,950円/月、年間約12万円の賃料アップ)。さらに状況が悪い時に多く見られる「敷金・礼金の割引」や「仲介業者への報奨金(AD)」等も少なくなっているようです。

 首都圏を中心に賃貸マンションを展開している大手の管理会社によれば、都心部ではここ数年、稼働率は95%以上が平準化しており、数百戸規模の物件でも空室が1桁という物件も見られるようで、入替に伴う修繕中の物件を除くと、貸せる物件が殆ど無いという状況にあり、品薄感が高まっています。

 品薄になった理由としては、分譲マンションの供給が少なくなっていること(=分譲マンションに移る人が減った)、都心居住者の持ち家志向が弱くなっていること(=都心部の分譲マンションが高額化して買えない)、賃貸マンションの賃料相場が上がったこと(=住み替えにかかわる費用~引っ越し代金、敷金・礼金~も上がり、住み替えよりも契約更新を選ぶユーザーが増加した)等が挙げられます。

 既存物件が品薄になった結果、空室が少なくなり、新規需要層は賃料水準の高い新築物件を選ばなくてはならなくなり、平均賃料上昇に結びついたという判断が可能です。

 郊外の駅遠立地物件では厳しい状況の賃貸マンションも見られる等、全てに言えることではありませんが、近年のユーザーの「利便性最重視傾向」を踏まえれば、賃料水準はそろそろ高止まりしそうな気配があるものの、都市部の高稼働状況についてはこのまま継続していくと考えられます。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

東京23区賃貸マンション市況推移


Topics 3

粋でスタイリッシュであり続ける街、両国

相撲の聖地として、また江戸の街の東の玄関口として
古くから重要視され続けた地、「両国」。
都営地下鉄「大江戸線」の開業により、
交通利便スポットとしても一層の注目を集める街へ。
近年の再開発による整備においても、そのベースには江戸時代以来の
この街特有の歴史と文化が脈々と息づいています。

▼記事の詳細については、こちらから、ご覧いただけます。

両国

両国

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