三井不動産リアルティ

Vol.40 2018 9月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
残暑の中にも確かな秋の到来を感じられるこの頃、いかがお過ごしでしょうか。
秋が旬の食べ物といえば秋刀魚。多く含まれるエイコサペンタエン酸は、
コレステロール低下や血圧低下などの効果があるそうです。
今年は豊漁が伝えられるこの秋刀魚。ビジネスも豊漁といきたいものです。
それでは9月の「REALTY-news」をどうぞ。

今月のトピックス
Topics 1 好調だったアメリカの住宅市場が曲がり角に
Topics 2 都心のオフィス賃料はどこまで上昇を続けるか?
Column 庶民の信仰の場として、また歓楽街として発展した浅草

Topics 1

好調だったアメリカの住宅市場が曲がり角に

 アメリカの住宅市場は長期にわたって堅調だったのですが、様子がおかしくなり始めています。直近で「価格」は横ばい状態になり、「売買件数」は前月比4か月連続で下落と、減少傾向が大きいのです。

 「売買件数」の方から見てみましょう。直近での売買件数下落は、ニューヨークのラグジュアリーマンションや、カリフォルニア州、ワシントン州、アリゾナ州といった西部の諸州、外人による購入等で顕著です。

 アメリカの住宅販売シーズンは3-5月です。既存住宅販売(中古住宅売買件数)は3月までは好調でしたが、4月からは一転して下落しています。既存住宅販売のカウント時期が「クロージング(残金精算・引き渡し)」なので、春の住宅販売シーズンは滑り出しから不調だったわけですが、実際、業者からは来場顧客数が伸びないといった声が聞こえていました。

 既存住宅販売の下落の要因として最も大きく挙げられているのが「在庫不足」です。価格がかなり高水準にあるのに、自宅を売りに出す人が少ないのです。

 これには買い替えた場合、既に自分が借りている低利なローンを新しい家では高利なローンで借り直さなくてはいけないという問題が起きるからという面があります。リーマンショック後のオバマ政権下で政策により「高利のローンの低利のローンへの借り替えブーム」が起き、非常に多くの人が低利のローンに乗り換え済みなのです。

 買い手にとっては価格が上昇しすぎたことも、売買が進まない大きな原因です。アメリカ経済全般が好調な中で、住宅市場がつまづきかけているわけです。

 「価格」の面はどうでしょうか。売買件数の落ち込みの中で、8月28日発表(6月分)のケース・シラー住宅価格指数で見ると、価格は前年比でみると上昇していますが、前月比で見るとほぼ横ばいの状態が続いています。

 ケース・シラー価格指数は既存住宅販売よりもさらに遅効性があることにも注意を要します。「8月28日発表の6月分」とは「4月、5月、6月」をならしたものであり、かつサンプルはその月に「クロージングされた物件」だからです。

 売買件数の落ち込みが価格にどう影響を及ぼすかを見極めるにはもう少し時間が必要ですが、流れ的には「アメリカの住宅市場はスローダウンに向かう」という見方がますます強くなっています。

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

都心のオフィス賃料はどこまで上昇を続けるか?

 2018年7月三鬼商事が発表した東京ビジネス地区の平均空室率は2.58%。区別では千代田区2.41%、中央区3.67%、港区2.96%、新宿区1.58%、渋谷区0.84%です。

 空室率2%を切った新宿区と渋谷区についてみると、新宿区は2017年5月に1.96%を記録。その後15か月連続で2%以下ですが、2%以下となった過去の記録(1990年~2001年の期間は各年12月の数字を公表)は、同社の発表が確認できる1990年12月の0.29%まで遡ります。ちなみに1991年12月には2.73%であることから、新宿区はほぼ25年ぶりの「低」空室率です。同様に渋谷区は2017年9月に空室率2%を切り、11か月連続の2%以下で、過去2006年3月~2006年10月に8ヶ月連続で2%以下となる時期はあったものの、やはり久しぶりの「低」空室率となります。

 このように空室率が低くなると、当然オフィス賃料は上昇し、2018年7月の平均賃料における対前年同月比は、千代田区108.4%(22,079円/坪)、中央区107.7%(18,574円/坪)、港区106.1%(20,561円/坪)、新宿区107.0%(17,663円/坪)、渋谷区103.8%(21,635円/坪)であり、直近1年の状況を見ると、賃料は6~8%の上昇となりました。

 振り返れば、ここ数年は大型オフィスビルの開業が続き、新規のオフィス供給が多かった(総貸室面積ベースで2017/7→2018/7で約10万坪の増加)にもかかわらず、空室率の低下が続くということは、供給に見合った需要が常にあったということで、そしてこの需要過多の状況は数年続くと考えられ、同時に賃料の上昇も続くと判断できます。

 では、東京のオフィス賃料はどこまで上がるのでしょう?過去のデータ(下グラフ参照)を見ると、やはりバブル期(1990~1992年)が高く、千代田区・中央区・港区は坪@4万円以上、新宿区・渋谷区でも坪@3万円台後半となっています。その後急速に単価は下落し、1995年には全区で坪@3万円を下回り、その後、2007年~2008年のリーマンショック前に一旦相場は上がるものの、その後2013年まで下落が続き、同年をボトムに単価は上昇に転じています。(ちなみに、2007年12月の空室率と平均賃料は、千代田区1.59%・22,896円/坪、中央区1.82%・20,590円/坪、港区4.02%・23,566円/坪、新宿区2.81%・19,040円/坪、渋谷区2.88%・24,507円/坪。)

 今後もこの単価上昇は続き、この2~3年でオフィス賃料はリーマンショック前の相場に回復するでしょう。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

都心5区オフィスの平均賃料推移

Column

庶民の信仰の場として、また歓楽街として発展した浅草

広重画 浅草雷門前:国立国会図書館

広重画 浅草雷門前:国立国会図書館

 連日、国内外からの観光客が数多く訪れ、近年はそこかしこに新しいホテルが誕生している浅草。江戸情緒を感じられる観光スポットとして常に注目を集める浅草が文献に出てきたのは、鎌倉時代に遡ります。鎌倉幕府が編纂した吾妻鏡の中に、「若宮造作の事、その沙汰あり。しかるに鎌倉中において然るべきの工匠なし。よって武蔵国浅草の大工字郷司を召し進ずべきの旨、御所をかの所の沙汰人等の中に下さる」。これは源頼朝が鶴岡八幡宮を移建する際に、浅草寺の宮大工を招集したというもの。これでお分かりの通り、すでに浅草寺は世に名の通った名刹として知られていたのです。

 浅草観音としても親しまれている金龍山浅草寺が創始されたのは、飛鳥時代の628年。都内最古のこの寺を中心に広がる地域が浅草と呼ばれていました。地名の由来には諸説あり、草深い武蔵野原に対して、この地が小高い砂礫地で浅い草が茂っていたというのが定説。この他に、アイヌ語で海を越すという意味のアツアクサにちなむという説、チベット語で聖なる者のおわす所を意味するアーシャ・クシャからという説などもあるとか。

 江戸時代に入ると幕府は境内を茶屋地として庶民に与え、これが仲見世のはしりとなります。店が増えていく中、浅草寺の裏一帯は奥山と呼ばれ、見世物小屋が建ち並びました。そして明暦の大火を機に、幕府公認の遊郭・吉原が人形町から浅草寺裏の浅草田んぼの中へと移転。天保の改革によって、江戸三座として名高かった市村座・中村座・森田座など芝居小屋が猿若町に移り、浅草は歓楽街としての賑わいをより一層高めていきました。

 ちなみに、浅草神社の例大祭として街中が興奮に包まれる三社祭は、正和元年(1312)から船祭として始められたと言われています。平安末期~鎌倉初期以降の創建と推察される三社権現社が、明治の神仏分離令により浅草神社へと改称。三代将軍徳川家光が社殿と新しい神輿を寄進したことで、江戸市民の注目を集める祭になったそうです。

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