三井不動産リアルティ

Vol.44 2019 1月号

REALTY - news

いつもお世話になっています。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
本年もよろしくお願いいたします。
縁起のいい七福神は、日本の恵比寿にインドの大黒天、毘沙門天、弁財天、
中国の福禄寿、寿老人、布袋を組み合わせたものなのだそうです。
この世界の福神を集めたパワーで、新元号の元年を飛躍の年にしたいものです。
今年もお役に立つ情報をお届けする「REALTY-news」をどうぞ。

今月のトピックス
Topics 1 ロサンジェルス界隈で相次ぐウルトラ豪邸建売り
Topics 2 2019年の分譲マンション市場、供給は回復するか?
Column 魚市場の存在が街の姿に大きく影響する築地

Topics 1

ロサンジェルス界隈で相次ぐウルトラ豪邸建売り

 ビバリーヒルズの西側のベルエアはアメリカでも屈指の豪邸街で、ここを中心に一戸数十億円以上という「新築ウルトラ超高額建売り住宅」が相次いで建設、販売されています。
 価格が価格なので一般向けに大々的に告知されない場合も多く、正確ではないかもしれませんが、ここ一年について私が把握しているのは次の通りです。

 一番高い物件の販売価格は1.88億$(205億円)、二番目は1.80億$(196億円)で、三番目は1.35億$(147億円)です。1億$(109億円)という物件はスペイン風のビラで広さは約40,000sqft(1,124坪)、2019年4月竣工予定です。

 このクラスの広さになりますと、何をするにも陸上トラック一周分を歩くことになります。「大きすぎる」「ダウンサイズしたい」ということを売却理由にあげる人が多くいます。

 専門業者によると、この手の建売りでは投資利益率50%以上を狙っても、実際には30%程度になってしまうとしています。原価70億円のものを105億円で売りに出し、値引きや家具什器、美術品他の販促等で15億円を使うという世界のようで、彼自身、「これはクレイジーなビジネスだ」と認めています。

 実際、現在、建築工事が進められている物件の中には、販売価格が5億$(545億円)になるだろうと噂されているものもあります。

 既存物件(中古物件)も含めた、世界のウルトラ高額住宅の市場を見てみましょう。
 「2,500万$(27.3億円)」以上の物件が存在する市場は世界に17ヶ所あります。この一年間での売買件数は香港が47件、ニューヨークが39件でロンドンがこれに続き、御三家です(ロサンジェルスは入っていません)。これらのウルトラ高額住宅の半分は都市部の物件で、残りはスキーリゾートや別荘地です。

 ちなみに今のところ、アメリカで史上最高額となっている住宅取引は2014年に起きた1.37億$(149億円)の物件で、これはニューヨーカーにとっての人気別荘地、ハンプトンで起きました。買主はヘッジファンドの経営者です。

 ウォール・ストリート・ジャーナルに載った昨年の高額取引のリストを見ていましたら、驚いたことにトップ5に日本人の名前が出てきました。詳しいことは分かりません。

 問題の売れ行きですが、意外なことに住宅市場が悪化している中も、今回取り上げたような「超富裕層向け」の住宅のセグメントはまずまず好調です。世の中は二極化以上に細分化しているようです。

(ドル=109円 2019年1月7日近辺のレート)

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

2019年の分譲マンション市場、供給は回復するか?

 下のグラフは東京都が発表している分譲住宅の着工戸数の推移(対象エリアは東京都内)をみたものです。

 ここ数年、少子高齢化に伴う世帯数減少に加え、東京エリアの土地価格の上昇(オリンピックの開催は土地価格の上昇に大きく寄与)、建築費の上昇(各地の災害復興工事とオリンピック関連工事が材料費と人件費の上昇をもたらした)により、分譲マンション、分譲住宅の価格が上昇し、特に分譲マンションでは、販売価格の高額化が進み、都心部の物件では、一般庶民≒一次取得層の手が届かない相場となりました。

 この“価格の上昇”は、販売現場において集客数の減少をもたらし、成約戸数の減少を招いた結果、売り控えが進み、分譲マンションの供給そのものが減るといった状態にあります。

 この点を踏まえて下記の統計をみると、確かに分譲マンションの着工数は減っており、月平均着工数を時系列でみると、2013年3,500戸/月、2014年3,304戸/月、2015年3,421戸/月、2016年3,310戸/月、2017年3,469戸/月となるのに対し、2018年(1-10月)は2,614戸/月、月3,300~3,400戸台の着工であったのが、2018年は月2,600戸程度(概ね8掛)になっています。

 マンションの場合、着工と販売は若干のタイムラグがあるので、当面は着工数が少ない=販売数が少ないということになり、供給数の低迷は今後も続くとみられます。

 一方、建売住宅の月平均着工数は2013年1,802戸/月、2014年1,699戸/月、2015年1,531戸/月、2016年1,563戸/月、2017年1,553戸/月、2018年(1-10月)1,605戸/月で安定しておりマンションほどの減少はみられません。結果、価格上昇や建築費上昇による影響は分譲マンションのみが受けている状況といえます。

 現在、ベッドタウンエリアでは分譲マンションよりも建売住宅のほうが安くなっている土地もみられます。元々土地神話が強いことも鑑みると、今後「あえてマンションを選ばない」ユーザーも増えると考えられ、少なくとも来年一杯はこのマンションの受難の低迷状況が続きそうです。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

東京都の分譲住宅着工数推移

Column

魚市場の存在が街の姿に大きく影響する築地

海軍大学校:国立国会図書館蔵

海軍大学校:国立国会図書館蔵

 東京都中央卸売市場の築地市場が遂に豊洲へと移転し、メディアを賑わせたのは昨年10月のこと。築地とはもともと埋立地のことで、中央区築地もその名の通り江戸時代の明暦3年の大火(1657年)後の復興計画により、隅田川河口右岸の浅瀬を埋立ててできた街です。日本橋横山町にあった西本願寺(現:築地本願寺)も大火で焼失し、替地として用意されたこの地を埋立てて移転。再建された時は築地御坊と呼ばれていました。

 江戸時代、この辺りは大名・旗本らの中屋敷や下屋敷など武家屋敷がほとんどで、築地という正式な町名が付けられたのは明治に入ってから。現在の築地一丁目~七丁目になったのは、住居表示が実施された昭和41年のことです。

 江戸末期になると開国を迫る外国軍艦の来航に対し、幕府は軍事力の増強を図るために築地に講武所を設置します。安政4年(1857年)には講武所内に、勝海舟らを教授とした軍艦教授所(後の軍艦操練所)を開設。明治維新後も一帯には海軍の兵学校・軍医学校・経理学校など軍事施設が設けられ、築地は帝国海軍発祥の地となりました。

 また明治元年には、明石町付近に築地居留地が開設されます。公使館や領事館が置かれ、宣教師・医師・教師など外国人が多く居住する、異国情緒漂う街並みが広がっていました。現在、東京にあるキリスト教系の学校はここから移転したものが多く、青山学院大学や明治学院大学、立教大学も始まりはこの居留地でした。

 大正12年の関東大震災はこの街にも大きな被害をもたらし、帝都復興計画に基づき大規模な区画整理が行われました。同年、被災した日本橋の魚河岸と京橋の青果市場が交通の便のいい築地の海軍省所有地を借りて、臨時の東京市設魚市場を開設することになりました。これが築地市場の礎を築き、昭和10年に昨年まで営業していた場所に正式に築地市場が開業。同時に開設された場外の市場は、今も多くの人々で賑わっています。

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