三井不動産リアルティ

Vol.47 2019 4月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
新たに「令和」という元号を迎え、気分も一新というところでしょうか。
この新元号で一躍脚光を浴びているのが、万葉歌人の大伴旅人。
この人は大宰府長官という要職である一方、無類のお酒好きとして、お酒にまつわる
歌もたくさん残しています。
中には、酒壺になりたいとまで詠んだものもあり、職務は大丈夫だったのだろうかと
要らぬ心配もしてしまいます。
やはり、お酒はほどほどに嗜むのが良いようですが、たまには新しい元号の前途を祝して
乾杯してみるのもいいかもしれませんね。
それでは今月の「REALTY-news」をどうぞ。

今月のトピックス
Topics 1 アマゾン、ニューヨークでの第二本社案、突然撤回とその状況整理
Topics 2 注目されるオーダーメード型リノベーション事業
Column 文化・観光を核とした拠点、世界に誇る副都心・上野

Topics 1

アマゾン、ニューヨークでの第二本社案、突然撤回とその状況整理

 アマゾンの第二本社予定地が昨年11月、238の候補地の中から最終的にニューヨークと北バージニアの二ヶ所で決定したはずだったのですが、ニューヨークについてアマゾンは急遽撤回してしまいました。ほぼ同時期に起きたベソスCEOの個人的な問題、二つも絡めてご報告いたします。なお北バージニアの方は順調に進んでいます。

 第二本社の予定地として選ばれていたのはニューヨークのロングアイランドシティ(クイーンズ区)と、バージニア州北部のクリスタルシティ(ワシントンD.C.に隣接)です。

 ところがニューヨークについて、地元のクイーンズで反対運動が起きてしまいました。

 反対理由はいくつかあります。誘致条件として、州と市は合計で30億$(3,300億円)の税インセンティブをアマゾンに約束しましたが、反対派は同社のような超巨大会社にこのような巨額の税の優遇をするのは止め、そのようなお金があるなら直接、地元民のために使えと主張しました。

 進出が予定されている地域は比較的不動産価格が安いのですが、アマゾン進出で家賃が上昇しかねない、というのも反対理由にありました。

 さらに「顔認証の是非」や「アマゾンの労働環境の問題」という本件とは関係が薄いテーマまで、議論は一種のうねりのようになってしまいました。反対運動の中心的役割を果たしたのは地元選出の若手民主党議員で、彼女は「進歩派(左派)」に分類されます。

 このような中でアマゾンは突然、「やめた」と言ったわけです。ほかの都市なら大歓迎してくれるだろうに、こんな政治的議論に巻き込まれるようならいやだというわけでしょう。

 アンケートによればニューヨーク市民の70%はアマゾンの進出を支持しています。今回の撤回を惜しむ声も多く、また民主党の「中道派」の中には先にあげた「進歩派」の動きを快く思っていない人間も多数います。一時はこれをきっかけに民主党内の亀裂がさらに深まるとまで懸念されました。

 以上の話とほぼ同時期に起きたのがアマゾンのベソスCEOの超巨額の離婚と、タブロイド紙「ナショナル・エンクワイアラー」の親会社から同氏が受けた不倫に関する脅迫です。後者にはトランプ大統領のスキャンダルの問題も絡んでいます。

 本稿執筆時点では、アメリカではモラー特別検察官の報告書により大統領のロシア疑惑がヒートアップしています。ベソス氏は厳しいトランプ批判を続けている「ワシントン・ポスト」の社主であり、大統領選のどこかで同紙発の爆弾が出るかも知れません。

($=110円 2019年5月13日近辺のレート)

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

注目されるオーダーメード型リノベーション事業

 ここ数年、首都圏では建築費や土地代の高騰により、新築物件の販売価格が上昇し、分譲マンションの供給そのものも減少した結果、立地などの条件が良い割に価格の安い「リノベーション済の中古物件」に注目が集まっています。

 リノベーション物件は、その成立形態から「開発者が中古住宅を取得し、設備更新、改修を行ったうえで、第三者に販売する形態(買取再販型)」と「第三者が購入した中古住宅を購入者の希望を組み込んで設備更新、改修し、設計・施工費用を回収する形態(オーダーメード型)」があります。

 買取再販型は、不動産会社が“プロの目線”で手を入れてはいても「リノベーションしても市場ユーザーニーズに合致するとは限らない」ため、売れ行き不振となるケースも多いことから、現在のリノベーション物件の主流はオーダーメード型であるといえるでしょう。

 オーダーメード型が人気となった要因は「自由度の高さ」にあると考えられます。「リノベーションの技術が向上し、築年の古い物件でも新築に近い住み心地を実現できるようになった結果、住まい選びの選択肢が広がり、築年数に関わらず気に入った住まいを購入できる(作れる)ようになった」から、ということでしょう。実際、新規物件開発の余地がなくなりつつある都心の、新築ならば3億円以上にもなる一等地では、80年代バブルの時期に発売された物件が「土地の唯一性」を要因に、今でも総額2億円以上で取引されています。

 一般社団法人リノベーション協議会によれば「リノベーション」とは“中古住宅を現代のライフスタイルに合った住まいによみがえらせること”です。そして、これから来る少子高齢化社会は「個の満足度」が評価基準になる時代になっていくはずで、そうなると、個の満足度を重視する「リノベーション住宅」は住宅の選び方の有益な一つの形であることは間違いなく、新築とは違った価値観が評価されているのは納得できるところです。

 但し、事業としての規模は小さくならざるを得ないため、投資対象とは捉えにくく、あくまで個人向けサービスと認識しておかないといけないのが残念な点です。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

建築年代別の住宅ストック総数

Column

文化・観光を核とした拠点、世界に誇る副都心・上野

緑豊かな公園敷地に、文化施設が集積

緑豊かな公園敷地に、文化施設が集積

 第二次世界大戦後の復興期を経て昭和34年、上野の山には「国立西洋美術館」本館が誕生します。世界文化遺産に登録されるこの美術館は、国内唯一のル・コルビュジェ作品。その向かいに昭和36年、コルビュジェの弟子・前川國男設計による「東京文化会館」が誕生。昭和50年に新築移転した現在の「東京都美術館」も前川國男が手掛けたものです。平成に入るとそこに「東京国立博物館平成館」「東京藝術大学大学美術館」「国際子ども図書館」が加わり、上野の山は芸術・文化の拠点としての価値と意義をいっそう高めていきます。

 ところで上野駅周辺は昭和57年、浅草とともに副都心に位置付けられたエリア。高度経済成長期には金の卵と呼ばれた集団就職の若者達が構内にあふれ、昭和60年には東北新幹線の始発駅となったJR「上野」駅。平成14年にリニューアルされ、駅舎内に「アトレ上野」が開業。来年7月の供用開始に向け公園口では現在、改札の北側移設、公園入口広場とロータリーの整備など、上野公園へのスムーズな動線を確保するための工事が進められています。また、不忍口の前で昭和の香りを漂わせていた3つの建物も建替えられ、「上野バンブーガーデン」「上野の森さくらテラス」「UENO3153」へと変身。上野の森と一体化した意匠が、新たな都市景観を描き出しています。副都心計画内に入るJR「御徒町」駅周辺でも、100年近い歴史を刻む食材専門店「吉池」が建替えられて平成26年に開業。「上野松坂屋」南館は平成29年、「パルコヤ」「TOHOシネマズ」、オフィスフロアで構成される「上野フロンティアタワー」に生まれ変わりました。

 充実した文化資産と「アメ横」なども擁する特徴ある商業ゾーンは、上野の大きな観光資源です。上野の山では文化・文教施設と行政、民間企業が連携し、平成27年「上野文化の杜新構想実行委員会」をスタート。この他にもさまざまな取組みを通じて上野特有の魅力を国内外に発信し、世界の上野へ。国際競争力を備えた副都心へと着実に進化を続けています。

「REALTY-news」をお読みいただきまして、
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